[LIFE] 방 공제와 지역별 공제액, 면제 방법은?

 

 

 

방 공제가 무엇인지 알고 계시는가요? 저는 이번에 주택담보대출을 받으려고 하다가 알게 되었어요. 공제라는 말에 좋은 거(?)인 줄 알았는데 알고 보니 대출 가능액이 줄어드는 거 있죠!!! 대출 금액이 줄어들어 순간적으로 뇌가 정지되었습니다. 여러분은 꼭 미리 알고 계세요. (저만 모르고 있던 것일 수도)

 

방 공제란?

정확한 명칭으론 '소액 임차보증금'이라고 해요. 은행의 근저당권보다 최우선으로 보호받을 수 있는 최우선 변제금이 바로 방 공제=소액 임차보증금이라고 합니다. 임차인에게 돌려줘야 하는 소액 보증금만큼 차감하고 대출을 해주는 거랍니다. 소액 임차보증금만큼 대출금을 빼고 대출해 주는 것을 말합니다.

 

> 더 자세하게 살펴보면! 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항에 따라 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차 주택에 대해 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 해요. 이에 따라 소액임차인이 우선 변제를 받을 수 있는 금액은 지역별로 상이합니다. (아래에 자세히 적을게요)

 

 > 제 눈높이로 설명해 보자면! 나올 수 있는 대출금에서 방 공제 금액을 제외한 금액이 내가 사용할 수 있는 대출금이에요.

LTV 70% - 방 공제 금액(2,500만원~5,500만원) = 실제 대출 금액!

 

 

 

지역별 방 공제 금액

서울특별시, 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역으로 나뉩니다.

- 서울특별시 : 5,500만원

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 : 4,800만원

  > 과밀억제권역 : 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/원당동, 인천 경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다.) 및 남동 국가산업단지는 제외한다.]

  > 즉, 인천광역시 기준으로 위에 적힌 강화군~인천 경제자유구역의 방 공제 금액은 2,800만원이고, 그 외 지역은 4,800만원입니다. 

- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 : 2,800만원

- 그 밖의 지역 : 2,500만원

 

 

 

 

방 공제 면제 방법

1월 29일부터 신청을 받는 신생아 특례대출, 저도 신생아 특례대출을 받으려고 기다리는 중인데요. (다음 주에 집 보러 갑니다) 국토교통부에서 올린 유튜브 댓글을 보다가 방 공제라는 것을 알았어요! 뜨악. 완전히 놀랐는데요. 방 공제를 면제받을 수 있는 방법이 있다고 해서 찾아봤어요. 안타깝게도 저는 생애 최초가 아니라 받지 못할 것을 생각하고 있어요.

- 생애 최초일 때 : 특례구입자급 보증(HF)으로 대출 신청하면 된다고 해요.

- MCI(모기지신용보험) 가입 : 금융 기관이 가입하는 상품으로 보증료는 은행에서 부담해요. 잘 알려주지 않으니, 우리가 직접 문의해야 한다고 합니다. 서울 보증기관(SCI)이 보증 기관이고 1인당 2건, 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 가입할 수 있어요.

- MCG(모기지신용보증) 가입 : 한국주택금융공사(HF)에서 보증하고, 가구당 2건, 보증료는 우리가 부담해요. 아파트, 다세대, 단독 주택, 다가구, 상가 주택, 오피스텔이 대상입니다. 

 >> MCI, MCG가 100% 가입할 수 있는 것도 아니래요!

 

 

+추가로

방 공제 금액이 빠져 대출 계획에 차질이 생겨 2차 뇌 정지가 왔는데, 그 금액 중 일부는 1. 보금자리론으로 대출을 받거나(신생아 특례대출 기준) 2. 시중 은행에서 받던가, 3. 신용 대출을 받는 방법이 있어요.

 

 

아직도 정확하게 무슨 말인지 모르겠지만, 내가 내 집 사서 전세 줄 것도 아닌데 방 하나를 빼서 대출을 해주지 않는지 모르겠어요. 신생아 특례대출에 방 공제가 있다고 하니 알아보면서도 이게 뭔가 싶더라고요. 1월 23일에 문의해 본 결과 아직 정확하게 나온 것은 없고 보도자료 그대로가 끝이래요. 정확한 것은 1월 25일인 내일 홈페이지를 봐야 할 것 같아요.

 

 

대출 아무것도 모르는 부동산 초보자가 열심히 찾아본 내용입니다. 바로 잡아야 할 내용이 있으면

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